——市人大常委会开展物业管理工作情况调研侧记 

　　孙征宇 

　　小区物业费收费难、物业公司服务意识不强、业委会监管缺失、物业自称亏本维持……一边是小区业主说不完的委屈，一边是物业公司道不尽的苦水。近年来，因物业管理引发的社会矛盾逐渐凸显。一系列难题怎么破？3月13日至16日，市人大常委会组织部分组成人员和市人大代表，在市人大常委会副主任王庆的带领下，对我市物业管理工作情况进行了调研。物业管理费收缴率低、住宅专项维修资金使用管理不够到位、业委会制度执行待完善等问题成为关注的焦点。 

　　现状一：物业费缴纳率低 

　　建议：公开透明、奖惩引导 

　　物业费缴纳率低一直是物业管理中的“老大难”。对此，易达（三明）房地产综合开发有限公司总经理罗焕集分析，在业主欠缴物业费行为约束上，通常通过物业公司诉诸法律的方式解决，往往耗时长、效率低，缺乏真正有效的手段。市物业协会会长王宏也表达了相同观点：“由于业委会督促并无法律效应，物业服务企业向法院起诉成本高，致使物业费未交纳户数量大、历史欠账多，物业服务企业生存艰难。” 

　　调研中发现，不少小区停车位管理不规范,车辆随意停放、车位收费标准不统一;有的小区公开制度不健全，有的小区日常维修维护工作不到位。据梅列区人民法院初步统计，2016年受理的物业服务合同纠纷案件504件，90%以上是由于业主不满意物业服务质量而引发的。2012～2014年度，全市累计欠交物业服务费就达2033万元。 

　　如何破解？市人大常委会委员邓善存提出，市政府及有关部门要加强引导，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围。他建议：“一要简化物业费追缴程序；二要增强收费透明度，让业主明明白白消费；同时，要强化奖惩引导，对参与管理、成效显著的业委会成员，给予表彰鼓励；对违法失信行为，纳入个人征信、考核体系。” 

　　现状二：住宅专项维修资金使用管理不够到位 

　　建议：理顺住宅专项维修资金使用管理机制 

　　住宅专项维修资金使用管理不够到位，是众多市人大代表都不约而同提及的问题。住房专项维修资金提取程序繁琐，使用率不高，致使许多住宅小区的公用部位、公共设施设备得不到及时的维修养护。建宁县的市人大代表欧梓成指出，建宁县住宅专项维修资金累计已缴存1283.35万元，由于针对住房维修基金的使用方案尚未形成，至今为止尚无一笔款项得以使用，业主、物业企业对此意见较大。 

　　调研中发现，随着时间的推移，许多建筑逐渐进入“中老年期”，急需启用维修资金。该项资金给人的感觉是，交钱容易用钱难。主要是申请手续繁琐、周期较长，审定的职能部门多，也将许多正常的维修需求拒之门外。导致大量资金长期“睡大觉”，住宅“养老钱”闲置，长期处于昏睡状态。目前，市区缴存住宅专项维修资金2.1亿元，截至目前，仅使用360.83万元。 

　　市人大常委会委员陈建芳建议，住宅专项维修资金是住房的“养老金”和“保命钱”，市政府要积极协调有关部门，尽快理顺住宅专项维修资金的使用管理机制，让住宅专项维修资金的收缴、使用公开透明，使住宅专项资金更好地发挥效益。 

　　现状三：业委会作用尚未充分发挥 

　　建议：增强业主管理意识和能力 

　　违章搭建、停车难、监管难……近年来，社会、经济形态快速发展带来的一系列社区治理矛盾，极大程度上考验着业委会的自治能力。由于各方对其地位、作用及运作规律的认识不够充分，部分县（市、区）业委会组建率较低，全市的组建工作及进展不平衡。市物业协会会长王宏指出，大部分业主对业委会的认识存在偏差，自治管理意识较弱，参与物业管理的积极性不高，不愿参与业委会的选举和被选举，导致很多小区物业管理运行多年至今无法成立业委会。 

　　“业委会虽然是业主选举产生的，但组成人员大都没有津贴报酬，属于无偿为小区业主服务，缺乏有力的手段和方法，很难在物业企业和业主之间起到桥梁和纽带作用，对物业企业和业主双方也缺少有效制约，因此工作积极性普遍不高，遇到困难与矛盾不愿管理的现象时有发生，业委会的维权和协调作用得不到发挥。”将乐县的市人大代表肖胜刚谈了自己的体会。 

　　“业委会是一个自治的群众组织，机构松散，没有明确具体的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监管。”梅列区的市人大代表林雯玲表示，业委会作为一种尚未成熟、健全的自治制度，还需要进一步加强指导。 

　　如何指导？市人大常委会副主任王庆认为业主物业管理意识和业委会的自我管理能力的提高，直接影响到小区的物业管理水平。他建议，一方面要提高业主主动参与度增强广大业主的物业消费意识、公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识；另一方面要加强业委会组织建设，提升业委会对小区事务的管理水平和决策的公正性；同时，乡镇（街道）、社区居委会要对业委会的活动进行定期监督检查，对业委会活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，保证业委会在法定范围正常有序运行。 

　　市住建局局长曹榕庆表示：“人大监督既是压力，也是动力。一座城市，不仅要有广厦千万间，但更要人人俱欢颜。物业管理不是小事，我们今后将抓住这个重点不放手，努力让人民群众生活得更具安全感、幸福感、获得感！”